19.11.2017:19:03

Шанс для «хрущевки»

Версия для печати

Почему не стоит торопиться со сносом?

В Беларуси к реконструкции застройки 60–70-х годов прошлого века подойдут взвешенно, с позиций экономической и социальной целесообразности. Какие идеи, решения предлагают сегодня ученые для модернизации «хрущевок»? Отличается ли капитальный ремонт в таких квартирах от обновления «панелек» более позднего периода? «РСГ» вместе с экспертами разбиралась в проблеме.

DSCN0022Срок службы 5-этажных панельных зданий 1955–1975 годов постройки, именуемых в народе «хрущевками», как было отмечено еще в советском типовом проекте на строительство таких домов, — 125 лет. Тем не менее, в Москве с лета прошлого года на слуху снос «хрущевок». Большую часть таких домов было решено пустить под бульдозер до конца 2016 года. А последние ветхие пятиэтажки, как планируется, демонтируют на западе города в 2018-м, в том числе за счет привлеченных средств.

После же завершения сноса ветхих пятиэтажек власти Москвы хотят запустить программу реновации застроенных старым жилым фондом территорий. Инвесторам будет предложено для реорганизации около 1,5 тыс. кварталов. Ориентировочно площадь недвижимости на этих территориях составляет около 20 млн м2.

Уже в текущем году, впрочем, снос вкупе с грядущей реновацией вызвали оживленные дискуссии. Бурный общественный резонанс случился не только среди жильцов-москвичей, но и в российском гражданском обществе, среди разных политических сил.

А что же в Беларуси? Наши «хрущевки» также снесут? Или для них возможна вторая жизнь?

Оценить в комплексе

Зачем сносить эти дома, если конструкции крепкие и надежные? С другой стороны, отмечают и сами жильцы, и специалисты, такие квартиры уже далеко не современны. В них маленькие комнаты и кухни, совмещенные санузлы. Высок расход энергоресурсов из-за неутепленных стен, продуваемых окон, наличия проблем со стыками.

Директор ГП «Институт жилища — НИПТИС имени Атаева С. С.», д. т. н., профессор Владимир ПИЛИПЕНКО считает: в реализации жилищной политики Беларуси действительно все большую актуальность приобретают проблемы, связанные с реконструкцией жилой застройки 60–70 годов прошлого века.

Накопленный в республике опыт свидетельствует, что те же мероприятия по сносу целесообразно оценивать с учетом стоимостных показателей, — обращает внимание эксперт. — Выполненные нашим институтом расчеты свидетельствуют: снос старого 1 м2 потянет на 40–60 % от стоимости нового. Вместе с тем, массовая жилая застройка 60–70-х годов прошлого века представляет собой жилые дома в основном 4–5-этажные, высокой капитальности с достаточно большим остаточным ресурсом до 100 и более лет. Этот жилой фонд после проведения ремонтно-реконструктивных работ может быть отнесен к вполне комфортному социальному жилью.

Кроме того, снос пятиэтажек в жилых массивах может породить массу проблем, связанных с воздействием на окружающую среду: увеличением антропогенной нагрузки, превышением предельно допустимых уровня шума, вибрации, запыленности и пр.

Необходима комплексная оценка планируемых мероприятий по реконструкции массовой жилой застройки, разработка наиболее рациональных в общегосударственном масштабе направлений такой реконструкции, — убежден Владимир Пилипенко. — Она позволяет не только сохранить имеющийся жилищный фонд, но и существенно (до 60 Wacko увеличить его объем за счет уплотнения жилых массивов, надстройки домов и пристройки к ним дополнительных объектов.

Плюс 3 этажа

Проблемы с соблюдением сроков, темпами и объемами капитального ремонта в Беларуси есть, поскольку все упирается в недостаток финансирования. Но это вовсе не значит, что отечественные специалисты не могут предложить эффективные решения. Опыт есть: в 2001 году в стране запустили программу реконструкции и модернизации существующего жилого фонда — тех же пятиэтажек. Она проработала 5 лет, были опробованы и внедрены технические решения. (Например, опыт показал, что надстройка мансард экономически невыгодна в белорусских условиях.) Правда, сейчас подобной программы нет, но она нужна, считает Владимир Пилипенко.

Есть разница в капремонте «хрущевок» и других панельных домов? Никаких технических сложностей с обновлением первых, по сравнению с остальным жилым фондом, нет. Дело только за своевременным, ритмичным финансированием. Нынешние кризисные явления, характерные не только для белорусского строительного рынка, но и для стройкомплексов других стран, отражаются как на вводе нового жилья, так и на модернизации уже существующего. Однако, считают белорусские эксперты, находить средства как-то нужно. И применять методы и подходы, которые идут в ногу со временем, экономически целесообразно.

Если надстраиваем несколько этажей (три, к примеру), существенно увеличивая площадь здания, — это будет оправдано с точки зрения экономики, — рассуждает Владимир Пилипенко. — Здесь свое веское слово могли бы сказать коммерческие структуры. При их возможном привлечении в таких местах, как район застройки столичной улицы Розы Люксембург, реально осуществить следующую схему. Допустим, фирма смогла бы надстроить три новых этажа в «хрущевке» и затем продать дополнительные «квадраты» по коммерческой цене. Естественно, попутно осуществив капитальный ремонт всего дома. Подобное партнерство было бы выгодно и жильцам, и государству, и частнику. Конечно же, для этого потребуется соответствующая законодательная база, а также фирмы, которые пожелают осуществлять подобные проекты. Вопрос стоило бы серьезно проработать. И если внедрять, то не только в Минске, но и в областных центрах. Ведь в целом на сегодня в Беларуси в эксплуатируемом жилом фонде до 25 млн м2 — именно «хрущевки».

В случае возможного сноса…

Все же некоторые из таких домов придется рано или поздно сносить. Но начнут это делать не ранее, чем через 30 лет, когда подойдет к концу срок их эксплуатации. Может это случиться и позднее.

Законодательством Беларуси предусмотрено, как действовать в подобных случаях. Так, в Жилищном кодексе говорится: при выселении владельцы старых домов получают взамен квартиру или денежную компенсацию в размере стоимости снесенного жилья. Если новая квартира стоит меньше старого дома, хозяева получат деньгами набежавшую разницу. Если наоборот — доплачивать не нужно. На каждого члена семьи дается минимум 15 м2 общей площади. Думается, такая практика вполне применима и по отношению к жильцам «хрущевок».

Впрочем, те, кого это касается, пока в плане возможного переселения не особенно активны. Жильцы «хрущевок» не требуют их сноса, терпеливо ждут капремонтов. В редких случаях обращаются в суды, чтобы ускорить начало ремонта, или какими-то иными способами подшевеливают коммунальщиков, строителей. В целом же невысокие доходы, привычка к скромным условиям не позволяют пенсионерам — а именно они преимущественно живут в «хрущевках» — всерьез надеяться на переезд в более комфортные и современные жилища.

Учитывая сложившуюся ситуацию, торопиться со сносом «хрущевок» в Беларуси нет никаких предпосылок, подытоживают эксперты.

— Беларусь не настолько богатая страна, чтобы позволить себе сейчас и в ближайшем будущем массовый снос пятиэтажек, — резюмировал Владимир Пилипенко. — Для того чтобы принимать решение о сносе жилья, необходимо сделать технико-экономическое обоснование по каждому объекту, микрорайону.

 

«Квадрат» обойдется в 100 рублей

В Минске первый микрорайон «хрущевок», призванный решить острый жилищный вопрос граждан, появился на бульваре Шевченко. Дальше строили такое жилье в районах улиц Хоружей, Бирюзова, Кедышко. Сносить их не стоит, уверены эксперты. Они руководствуются тем соображением, что все серии «хрущевок», построенные в Минске, пригодны для ремонта. Элементы, которые обеспечивают конструктивную особенность домов, сварочные соединения сохранились в хорошем состоянии. Ограждающие конструкции — панели — правда, частично утратили свои теплотехнические характеристики.

То, что сейчас сносят в Москве, в столице СССР начали строить раньше, чем у нас. Это другие «хрущевки». Минск же строился с учетом московских «ошибок», более того, крупные кварталы — бульвар Шевченко, улица Хоружей — уже в то время разрабатывались с очень хорошей плотностью застройки: 3,5−4 тыс. м2 на гектар.

Первый минский микрорайон, где были комплексно решены все вопросы, — бульвар Шевченко. Там присутствуют все три типовые серии панельных «хрущевок» — 335, 334, 464. Сейчас как раз подошли сроки капитального ремонта домов именно из этих серий. После проведения всех необходимых работ дома простоят еще два межремонтных срока — как минимум 60 лет.

Согласно программе капремонта на 2016−2020 годы, разработанной «Белжилпроектом», сметная стоимость капремонта составит 100 рублей за м2.

 

6 направлений реконструкции

Сейчас, если смотреть с позиций прошедших лет и тех требований, которые предъявляются к современному жилью, конечно же, «хрущевки» уже нельзя признать комфортным жильем, — рассуждает Владимир Пилипенко. — И по площади, и по инженерии, и по энергоэффективности. Это жилье нуждается в модернизации, на что необходимы средства, которых в любом государстве, в том числе и в нашем, никогда не хватает.

Проведенная специалистами «Института жилища — НИПТИС имени Атаева С. С.» технико-экономическая оценка комплекса мероприятий по реконструкции и уплотнению застройки показала: при рациональных планировочных и проектных решениях возможно удешевление на 15–20 % вновь возводимого жилья на таких территориях за счет более эффективного использования уже имеющейся инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры.

Основная идея комплексной реконструкции состоит в совмещении процессов проектирования, строительства новых многоэтажных жилых домов и реконструкции существующих домов первых массовых серий с доведением их потребительских качеств и продолжительности жизненного цикла до уровня новых домов, с одновременным наращиванием жилых площадей и числа квартир в реконструируемых жилых массивах без освоения новых территорий.

В перечень работ по реконструкции этого жилого фонда могут включаться мероприятия по утеплению наружных стен, улучшению звукоизоляции, модернизации или полной замене инженерных систем, а в ряде случаев — и переход на управляемые системы отопления.

По степени радикальности преобразований разработано несколько направлений реконструкции: перепланировка мест общего пользования и квартир как без прироста площадей, так и с увеличением общей площади; увеличение размеров квартир и приквартирных пространств за счет пристройки эркеров, расширения площадей балконов, лоджий; надстройка дополнительного, как правило, мансардного этажа; пристройка дополнительного объема в торцах для организации небольших учреждений и предприятий обслуживания; улучшение, наряду с утеплением наружных стен, внешнего облика жилых зданий.

 

Инна ГАРМЕЛЬ