14.08.2018:11:59

Кредит по новым правилам

Версия для печати

ipoteka-podeshevela-a-kvartiry-net-41533

Национальный банк Беларуси принял обновленную инструкцию о порядке выдачи кредитов физическим лицам. Среди нововведений — повышение требований к оценке кредитоспособности заемщика. Так, регулятор обязал банки перед принятием решения о выдаче кредитов просчитывать показатели обеспеченности кредита и долговой нагрузки. Изменения коснутся и жилищных кредитов.

Новый порядок установлен постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 29 марта 2018 г. № 149. Документ утверждает новую редакцию Инструкции о порядке предоставления денежных средств в форме кредита и их возврата (погашения). Среди наиболее важных нововведений — обязательство банков рассчитывать кредитоспособность потенциального заемщика-физлица. Это требование распространяется на потребительское кредитование и кредиты на финансирование недвижимости.

В частности, для последних банки будут рассчитывать «показатель обеспеченности кредита» (ПОК). Он представляет собой «процентное соотношение суммы кредита к стоимости объекта недвижимости, принимаемого в залог в качестве обеспечения, и (или) сумме иного обеспечения в соответствии с договором».

ПОК, говорится в инструкции, не должен превышать 90 %. При этом, если указанный показатель всё-таки находится в диапазоне 90–100 %, то задолженность по таким кредитам должна составлять не более 10 % от ее общей суммы по кредитам на финансирование недвижимости. Однако это требование не распространяется на кредиты, предоставление или возврат которых осуществляется с использованием государственной поддержки. Соответственно, для «льготных» категорий граждан порядок не изменится.

Конкретную методику расчета показателей Нацбанк отдал на откуп коммерческим банкам. Они обязаны утвердить ее локальными нормативными документами. В пресс-службе Беларусбанка на запрос «РСГ» ответили, что еще не до конца ясны и понятны все детали изменений, а подробностей от банковских кругов стоит ждать в мае. Как раз тогда, с 1 мая, нововведения и вступают в силу.

Напомним, ранее регулятора уже обеспокоил начавшийся бум потребительского кредитования. Так, если общая задолженность по кредитам, выданным физлицам на 1 марта 2017 года составляла 7 184 млн руб. то за год она возросла до 9 327,8 млн руб. Основным источником роста стали как раз потребительские кредиты. Задолженность за указанный период возросла с 1 740,2 до 3 174,9 млн руб.

В то же время объемы кредитования жилья увеличились не так существенно. Если на 1 марта 2017 г. граждане были должны банкам 5 443,8 млн рублей, то через год уже 6 152,9 млн. руб. По словам представителей Национального банка, принятые меры должны мотивировать банки более адекватно оценивать будущих кредитополучателей, а граждан реально смотреть на собственные финансовые возможности.

Инструкция также регулирует и потребительские кредиты. Для них вводится показатель долговой нагрузки (ПДН), характеризующий соотношение размера ежемесячного платежа по операциям кредитного характера со среднемесячным доходом кредитополучателя. ПДН не должен превышать 40 %.

Какие жилищные кредиты предлагают банки

На момент выхода материала, кредиты на недвижимость предлагали 10 белорусских банков — Беларусбанк, Технобанк, Приорбанк, Белинвестбанк, Паритетбанк, БПС-Сбербанк, Белагропромбанк, БелВЭБ, Белгазпромбанк и Франсбанк. Некоторые из них, например, Беларусбанк, Приорбанк и БПС-Сбербанк предлагают несколько кредитных продуктов.

Процентные ставки по коммерческим кредитам стартуют от уровня ставки рефинансирования — 10, 5% (на таких условиях предлагает построиться Беларусбанк по партнерской программе с известным застройщиком). Верхняя граница доходит до 16,45 % годовых — такая ставка ждет новоселов в Белгазпромбанке. Однако больше всего предложений приходится на коридор в 13–14 % и 15–16 %.

1520537979_ipoteka-alfabank

Процентные ставки по всем коммерческим жилищным кредитам являются нефиксированными. Они привязаны либо к ставке рефинансирования Нацбанка, либо к ставке овернайт. Последняя представляет собой ставку по однодневному расчетному кредиту, которая также устанавливается Нацбанком, и сегодня составляет 11,75 %.

Что примечательно, новые требования по обязательному расчету ПОК не должны серьезно повлиять на объем кредитования. Так, еще до принятия обновленной инструкции банки не готовы были полностью финансировать покупку или строительство квартиры. Как правило, максимальные суммы кредита составляют от 75 % до 90 % стоимости жилья. Например, одно из типичных предложений делает Белагропромбанк. Кредит на строительство жилых помещений можно взять под 15,5 % на сумму до 90 % стоимости жилья. Максимальный срок кредитования — до 20 лет.

Такая разная статистика

Затрагивая тему жилищного кредитования, нельзя обойти стороной вопрос доступности заемных ресурсов для среднего гражданина страны. ООН ввела в свою практику показатель «коэффициент доступности жилья» (housing price to income ratio). Он представляет собой отношение медианной стоимости жилья к медианному размеру дохода домохозяйства за год. Величина такого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при предположении, что все получаемые денежные доходы она будет откладывать на приобретение м2. При этом не учитывается возможность привлечения кредита или ипотеки.

20140818120656_2ac3a_1280x1280

Многие страны приняли такую методику и используют ее в национальной статистике. В частности, по такому пути пошли США. Там, например, в 2016 году средняя семья должна была копить 3,5 года, откладывая всё до последнего цента. Также наиболее доступным считается жилье в Канаде — 6,3, Дании — 6,6 и Германии — 7,3. В то же время средний подданный Великобритании должен копить 10,6 лет, а житель Лондона целых 33 года.

У нашего партнера по ЕАЭС — России — также рассчитывается этот показатель. Однако из-за того, что Росстат не публикует медианные доходы и стоимость жилья, там разработали свою формулу. За основу взяли социальный стандарт — квартиру площадью 54 м2 и типичную семью, состоящую из трех человек. Индекс доступности жилья рассчитывается на основе среднедушевых денежных доходов, умноженных на 3 и средней цены 1 м2 . На начало 2017 года российской семье с одним ребенком следовало копить на типовую квартиру 4,2 года, — так утверждает официальный статистический сборник. В то же время исследователи, воспользовавшиеся методологией ООН, получили более внушительную цифру — 13,7 лет для россиян и 20,8 для москвичей.

В Беларуси, к сожалению, не прията методика расчета индекса доступности жилья. Однако ряд экспертов все же взялись вычислить этот показатель. Например, аспирант БГЭУ Екатерина ГОРЯЕВА и экономист Инна ЮЗЕФАЛЬЧИК в совместном исследовании утверждают, что в 2016 году наименее доступным жилье было в Казахстане, России, Беларуси и Украине. На приобретение собственных «квадратов» домохозяйствам нашей страны пришлось бы откладывать все свои доходы на протяжении 20 лет, а украинцам — 26 лет.

В то же время, согласно информации из специализированной базы данных Numbeo, коэффициент доступности жилья для Минска за 2016 год составлял 19,31. Однако за два года он заметно сократился и, если верить международным экспертам, сегодня столичное домохозяйство сможет накопить на квартиру уже за 15,05 лет. К сожалению, ни составители базы данных, ни белорусские исследователи не рассказали, какой методологией они пользовались применительно к нашей стране. А значит, использовать эти цифры нужно осторожно.

Насколько доступны ли кредиты

Куда проще рассчитать доступность кредита для покупки жилья. Согласно данным портала Белстата, средняя стоимость м2 общей площади жилья на первичном рынке в 2017 году составила 1317,2 руб. Если взять за ориентир российский социальный стандарт площади квартиры в 54 м2, то такое жилье будет стоить 71 128,8 руб. Максимальная сумма кредита, на которую мы можем рассчитывать, в этом случае составит 64 015,92 руб. (90 % стоимости).

Без учета льготных и субсидируемых кредитов мы насчитали 19 предложений белорусских банков, которые готовы одолжить такую сумму на 20 лет. Что интересно, финансовые условия для заемщика отличаются весьма сильно. Так, при ставке в 10,5 % ежемесячный платеж составит 548 руб., а итоговая переплата получится приблизительно 67 427 руб. А по ставке в 15,28 % первоначальный платеж будет равен 676 руб. а переплата — 98 224 руб. (т.е. кредитор построит для банка еще одну такую же квартиру).

Примечательно, что не всегда большая ставка означает большие ежемесячные платежи. Многие банки в борьбе за новых клиентов устанавливают периоды, когда действует пониженная процентная ставка. Так, например, Белгазпромбанк предлагает построиться за 16,45 % годовых. В нашем случае каждый месяц пришлось бы отдавать 707 руб, а переплата дошла бы до 105 745 руб. В то же время при ставке 15,5 % мы бы платили Белагропромбанку уже 867 руб., а итоговая переплата достигла бы 144 057 руб.

Разумеется, все приведенные выше расчеты являются приблизительными, а конкретные суммы платежей вычисляются для каждого клиента индивидуально. К тому же больший первоначальный взнос уменьшит сумму кредита, а более короткий срок кредитования сократит переплату. Однако эти цифры наглядно демонстрируют доступность кредита для населения. Особенно если учесть, что медианная зарплата в Беларуси в ноябре 2017 года (последние опубликованные данные) составила 546 руб. «на руки».

Ставки по ипотеке по странам мира (зеленый — минимальный уровень, красный — максимальный)

Где кредиты дешевле Доступность кредитов на жилье в разных странах существенно различается. Так, по информации портала Numbeo, самая доступная ипотека сегодня в Японии. Жители страны восходящего солнца могут взять заем под 1,77 % годовых на 20 лет. Не намного выше ипотечные займы в Швейцарии, Финляндии, Германии, Словакии и Франции. Все они не дотягивают до 2 % годовых. Самый дорогой кредит на жилье в Аргентине — 25,74 % годовых. В Беларуси, по данным портала, он составляет 15,52 % годовых (6-е место с конца). Рядом с нами расположились Казахстан — 17,44 % и Египет — 15,42 %. Средняя ставка по ипотеке в Украине равна 20,93 % (предпоследнее место в мире), в России — 11,75 %, в Польше — 3,77 %, Литве — 2,05 %, Латвии — 2,77 %.

Алексей КОНОПЛЁВ